Regular els lloguers funciona: la compra de blocs sencers a Barcelona es redueix un 31% el 2025

La regulació del lloguer frena l'activitat dels fons voltor a Barcelona. Segons l'informe de seguiment semestral sobre la Zona de Mercat Residencial Tensionat del Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona, la compravenda d'edificis sencers a la ciutat comtal va disminuir un 31% el 2025, passant dels 217 immobles adquirits l'any anterior als 149. La xifra més baixa dels últims cinc anys i la primera vegada que es registren menys de 200 des del 2022, que va tancar amb 167. Aquest tipus d'operacions està molt vinculat a fons d'inversions que compren finques per especular amb el preu habitacional a través de mesures ara controlades a la capital catalana per l'actual llei d'habitatge estatal -en vigor des del març del 2024- com la pujada dels arrendaments, i per la normativa autonòmica, com l'elusió del topall de preus en convertir els pisos en colivings (habitatges llogats per habitacions).

Casa Orsola i altres casos de fons d'inversió que intenten especular a costa dels veïns

Recentment, a la ciutat de Barcelona s'ha vist l'efecte de la compra d'edificis per part de fons d'inversió en casos com el de Casa Orsola, un conjunt de dues finques que va ser adquirit a l'octubre del 2021 per la societat d'inversió immobiliària catalana Lioness Inversiones. Després de la seva compra, l'empresa va advertir els veïns que residien a l'immoble que havien d'abandonar els pisos en què vivien un cop finalitzats els seus contractes de lloguer amb la finalitat de convertir els habitatges en arrendaments de temporada amb els quals poder treure un major benefici econòmic. Després d'anys de lluita per part dels inquilins, l'Ajuntament de Barcelona va anunciar al febrer del 2025 l'adquisició de Casa Orsola juntament amb l'entitat del tercer sector Hàbitat3 per destinar l'edifici al lloguer residencial social i assequible.

El cas de Casa Orsola ha estat el més sonat en els últims anys, però no l'únic. Aquest mateix mes de maig els veïns del singular edifici modernista Casa Fajol, més popularment conegut com Casa Papallona per la gran papallona que corona la seva façana, van alertar l'Ajuntament que el fons d'inversió holandès que va comprar l'immoble, New Amsterdam Developers (NAD), estava ocasionant danys patrimonials per transformar els seus habitatges en colivings. Aquesta mateixa empresa ha adquirit altres finques a la ciutat amb l'objectiu d'arrendar els seus pisos per habitacions i intentar d'aquesta forma evadir la regulació dels lloguers, com el bloc número 14 del carrer Sant Agustí, en el qual viu Txema, un veí de 34 anys a qui intenta expulsar, com ha fet en l'edifici número 30 del carrer Buenos Aires amb Olalla, una dona de 40 anys i mare de tres fills, desnonada el dimecres passat.

Tanmateix, en el cas de Txema, el mes d'abril passat el fons NAD va demanar al jutjat l'ajornament de tres mesos del seu desnonament per negociar amb l'inquilí gràcies a la intervenció del Síndic de Greuges de Barcelona, David Bonida, després que al març un centenar de persones impedissin l'execució del seu desallotjament. El veí, ja convertit en un símbol de la lluita contra l'especulació immobiliària a la ciutat comtal, denunciava aleshores que diverses de les habitacions dels habitatges de l'edifici del carrer de Sant Agustí, al districte de Gràcia, transformades en colivings superaven els 950 euros. Per tant, estaria incomplint la normativa aprovada el mes de desembre passat pel Parlament per regular el lloguer d'habitacions, la qual estableix que la suma dels preus de lloguer de tots els dormitoris d'un mateix pis no pot superar el topall que la llei d'habitatge imposa pel lloguer del pis sencer.

Des del Govern, la consellera de Territori i Habitatge, Sílvia Paneque, va detallar que el fons holandès es podia enfrontar a multes d'entre 90.000 i 900.000 euros per les infraccions respecte a les regulacions en matèria habitacional comeses en el bloc de Sant Agustí, en poder-se considerar com a faltes greus. Aquestes no serien les primeres sancions que NAD rep pel seu incompliment de la llei en dit edifici. Fa just un any, al maig de 2025, l'Ajuntament de Barcelona va informar que havia multat fins a sis ocasions l'empresa inversora pels colivings que havia iniciat en l'immoble de Gràcia.

Joan Ramon Riera, comissionat d'Habitatge, estima que "ja no vindran més fons voltor a Barcelona"

El comissionat d'Habitatge de l'Ajuntament de Barcelona, Joan Ramon Riera, ha assenyalat en declaracions als mitjans que les últimes xifres sobre l'adquisició d'edificis sencers fan pensar que el Consistori va "en el bon camí" i que l'aplicació de la llei d'habitatge està aconseguint reduir l'especulació a la ciutat en ser més complicat per a les empreses inversores dur-la a terme. "Des del moment en què vam regular els preus del lloguer, el lloguer de temporada i els colivings, la possibilitat de guanys en la compravenda de finques és menor. Per tant, podem estimar que ja no vindran més fons voltor dels que ja hi ha", ha declarat.

A més, Riera ha apuntat que la situació a Barcelona contrasta amb la d'altres ciutats com Madrid, afirmant que a la capital espanyola la xifra de compres d'immobles per part de fons d'inversió ha augmentat. "Expulsen la demanda de famílies en favor de la inversora, mentre que aquí els preus de propietat també pugen, però la demanda inversora està bastant desincentivada i segueix la residencial", ha explicat.

Els preus del lloguer es contenen i els arrendaments de temporada es redueixen a més de la meitat

A part de la caiguda de les compravendes d'edificis sencers, l'informe de l'Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona també mostra resultats respecte a la contenció dels preus del lloguer. L'estudi indica que l'import mensual mitjà dels arrendaments a la capital catalana se situava en 1.161 euros en el quart trimestre de 2025 enfront dels 1.193,4 euros en què es trobava en el primer trimestre de 2024, quan va entrar en vigor la llei d'habitatge. Segons el codirector de l'observatori, Carles Donat, en cas que la pujada del cost dels arrendaments hagués seguit la tendència de l'última dècada, el preu ascendiria actualment a 1.318,6 euros i, d'haver continuat amb la dels dos últims anys previs a la seva regulació, a 1.429 euros.

Per altra banda, l'informe també assenyala que la diferència entre el preu mitjà del lloguer i els ingressos mitjans de les llars barcelonines ha caigut 21,1 punts des que s'aplica el topall de preus a la ciutat. En aquest sentit, Donat ha remarcat que entre l'any 2000 i 2023 la renda mitjana de les famílies va augmentar un 87,8%, mentre que el cost dels arrendaments un 178,3%. Per tant, hi havia una diferència percentual en la seva variació de 90,5 punts, que en l'últim any va descendir a 70,4.

Així mateix, Barcelona va registrar en 2025 una disminució del nombre de lloguers de temporada d'un 53%, descendint fins als 1.282. Per a Donat, aquest descens es deuria a l'aprovació el passat mes de desembre de la regulació d'aquest tipus d'arrendaments al Parlament. Des del seu punt de vista, tot i haver-se validat en l'últim mes de l'any, "el debat de la normativa va fer efecte dissuasori a aquest tipus de contractes". Per aquesta raó, considera que les xifres confirmen la hipòtesi que "molts contractes de lloguer habitual havien passat a ser de temporada per escapar de la contenció de rendes".